Reglas y regulaciones de provisionales para la implementación de SB 9
El 16 de septiembre de 2021, el gobernador Newsom firmó el Proyecto de Ley del Senado 9 (SB 9), el cual entrará en vigor el 1 de enero de 2022. La intención legislativa del SB 9 es incitar el desarrollo de viviendas adicionales en distritos residenciales unifamiliares. SB 9 crea un marco similar a la reciente legislación estatal sobre unidades de vivienda accesoria, en el sentido de que requiere la aprobación ministerial de las solicitudes de dos a cuatro unidades (con una división de lote calificado) para proyectos que reunen los criterios mínimos establecidos por los estándares estatales o locales que facilitan aún más las aprobaciones de vivienda.
En resumen, la SB 9 requiere que los desarrollos de viviendas propuestos que no tengan más de dos unidades residenciales en una sola parcela dentro de una zona residencial unifamiliar para ser considerados para aprobación ministerial. Además, SB 9 requiere que una agencia local apruebe ministerialmente un mapa de parcela para la división de un lote urbano para crear dos parcelas de una parcela residencial unifamiliar que cumpla con los requisitos específicos, resultando en la posibilidad de construir hasta cuatro unidades en lotes unifamiliares zonificados ya existentes. El proceso simplificado de actualización de desarrollo y permisos de SB 9 no se aplica a la demolición y reconstrucción de viviendas unifamiliares.
El 14 de diciembre de 2021, el Concejo Municipal ordenó al personal que crearan reglas y regulaciones de orientación provisionales para la implementación de SB 9. Estas reglas y regulaciones de orientación provisionales ayudan a los solicitantes a realizar el proceso de permisos para proyectos de SB 9 e identificar los estándares de desarrollo aplicables a un proyecto SB 9. La Ciudad usa estas reglas y regulaciones provisionales de orientación mientras desarrolla una norma de SB 9 de implementación permanente, lo cual es tema prioritario para 2022.
Aplicabilidad
Las disposiciones de SB 9 se aplican a los siguientes distritos de zonificación en la Ciudad: R-E-S, R-E, R-1-S, R-1-S (FG), R-1-U y R-1-U (LM). Revise el mapa de zonificación residencial unifamiliar. Los posibles solicitantes pueden utilizar la página GIS de la ciudad para confirmar la zonificación de parcelas específicas. Además de que un proyecto SB 9 esté ubicado en un lote unifamiliar zonificado, se deben cumplir los siguientes requisitos.
Estándares objetivos estatales para proyectos de división de lotes urbanos
El estatuto SB 9 establece algunos estándares de desarrollo para proyectos de división de lotes urbanos, además de otrogar a las ciudades la flexibilidad de imponer sus propios estándares de diseño objetivos. Los siguientes estándares son obligatorios por el estatuto SB 9 y son aplicables a todas las ciudades.
| Estándares |
Explicación |
| Área del lote |
En caso de que se divida un lote urbano, los lotes resultantes deben tener un tamaño mínimo de 1,200 pies cuadrados, y ninguno debe tener menos del 40% del tamaño del lote original. |
| Proyectos posteriores de división de lotes |
Un solicitante no puede solicitar la subdivisión de una propiedad creada mediante la división de un lote urbano. Además, no puede usar las disposiciones de SB 9 para dividir lotes adyacentes. |
| Periodo de renta |
Si una unidad creada por un proyecto SB 9 se destina para renta, el plazo mínimo de renta es de 30 días. Por lo tanto, las unidades no se pueden utilizar para rentas a corto plazo (por ejemplo, Airbnb). |
| Ocupación del propietario |
El solicitante de un proyecto de división del lote urbano deberá firmar una declaración jurada indicando que ocupará una de las unidades como su residencia principal por un mínimo de tres años desde la fecha de la división del lote. |
| Derechos de construcción/demolición |
Si una residencia existente está sujeta a convenios y restricciones que limitan los precios de renta a residentes con ingresos moderados, bajos o muy bajos (unidades BMR) o ha sido ocupada por un inquilino en los últimos tres años, es posible que la unidad no sea demolida por completo y solo se demola hasta el 25% de las paredes exteriores, si es necesario, para construir una segunda unidad. |
Estándares objetivos de Menlo Park
Las disposiciones de la SB 9 brindan a las jurisdicciones locales la capacidad de imponer estándares de diseño objetivos para divisiones de lotes urbanos y proyectos de dos unidades en lotes unifamiliares. Los proyectos propuestos sujetos a SB 9 deberán adherirse a los estándares de desarrollo objetivos para el distrito de zonificación en el que se encuentra la propiedad, incluyendo las disposiciones de la norma de zonificación, la norma de subdivisión, el código municipal, el plan general y otros documentos reglamentarios adoptados. Sin embargo, para los estándares de desarrollo de naturaleza subjetiva o en conflicto con el estatuto SB 9 (por ejemplo, linderos mínimos, requisitos de estacionamiento y área mínima de lote), se aplicarían las siguientes pautas estándar objetivas, a partir del 1 de enero de 2022, hasta que Concejo Municipal haya adoptado una norma de implementación.
| Estándares |
Explicación |
| Linderos mínimos |
Los linderos laterales y traseros mínimos serán de al menos 4 pies. Sin embargo, no serán necesarios linderos para una unidad existente o una unidad nueva construida en el mismo espacio que una estructura existente. |
| Estacionamiento fuera de la vía pública necesario |
Un espacio por unidad. Las unidades nuevas pueden exentarse de proporcionar estacionamiento fuera de la vía pública si cumplen con uno de los siguientes:
- La propiedad se ubica a una distancia de media milla a pie de un corredor de tránsito de alta calidad o una parada de tránsito importante;
- La propiedad se ubica a una cuadra de un vehículo compartido.
|
| Límite de área de piso (FAL) para lotes de menos de 5,000 pies cuadrados de área |
1,600 pies cuadrados, a menos que se proponga que permanezca una residencia existente de más de 800 pies cuadrados, en cuyo caso se puede construir una segunda unidad de hasta 800 pies cuadrados. |
| Número total de unidades |
Un proyecto de división de lote urbano puede tener hasta cuatro unidades (dos por lote de recién creación), incluyendo ADUs. Por ejemplo, si se crea un dúplex en cada uno de los dos lotes nuevos, no se permitirán ADUs en ninguno de los lotes. |
Proceso para proyectos SB 9
La revisión de las divisiones de lotes urbanos y los proyectos de desarrollo de dos unidades se procesarán a nivel ministerial. Se requerirá un permiso de construcción para la construcción de unidades nuevas y las subdivisiones se procesarán por la División de Ingeniería. Sin embargo, se recomienda que hable con un planificador antes de enviar las solicitudes. Revise la siguiente información sobre el envío de solicitudes.
Las solicitudes de permisos de construcción deben enviarse en línea a través del portal de permisos en línea. Los siguientes enlaces proporcionan información útil y requisitos para los paquetes de solicitud de permisos de construcción. Comuníquese con la División de Construcción para mayor información:
Los siguientes enlaces proporcionan información sobre los requisitos de planificación. Comuníquese con la División de Planificación para mayor información.
Las cláusulas del Capítulo 15.28 del Código Municipal se aplicarán a los proyectos de división de lotes urbanos, a excepción que no se requiere la aprobación tentativa de la Comisión de Planificación o el Concejo Municipal. La División de Ingeniería ha desarrollado guías y requisitos para solicitudes de división de lotes urbanos. Comuníquese con la División de Ingeniería para mayor información.